Tình huống:

Đất của tôi có nhà cấp bốn, ranh giới sử dụng ổn định, không tranh chấp suốt nhiều năm. Gần đây, người hàng xóm phía sau cho rằng một phần đất gia đình tôi đang sử dụng thực chất thuộc quyền của họ- người đã được cấp sổ đỏ. Hai bên tự hòa giải nhiều lần nhưng không đạt kết quả.

Tôi lên xã hỏi thì được hướng dẫn hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Điều khiến tôi lo lắng là gia đình không có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ cũ như biên lai nộp thuế đất, giấy kê khai nhà đất từ những năm 2000 và xác nhận của một số hộ dân lân cận về quá trình sử dụng ổn định.

Xin hỏi khi xảy ra tranh chấp đất đai mà một bên chưa có sổ đỏ, có quyền khởi kiện ra tòa án không? Ngoài sổ đỏ, những loại giấy tờ nào được coi là chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp? Trình tự bắt buộc có phải hòa giải tại xã trước hay có thể nộp đơn trực tiếp ra tòa?

Trả lời:Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
 

"Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết".
 

Do vậy, trong trường hợp một hoặc các bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử đất hợp pháp theo luật định sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án.

Ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những loại giấy tờ sau theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 cũng được coi là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, gồm: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở; giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; ...
 

Mặt khác, khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: "Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp".
 

Như vậy, bạn và hàng xóm liền kề phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện tại Tòa án.
 

Nếu có chứng cứ chứng minh phần đất bị chồng lấn do sai sót đo đạc, Tòa án sẽ quyết định hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai. Khi đó, giấy chứng nhận đã cấp sẽ bị thu hồi theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 về đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.
 

Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024.